Immobilien im Steuerrecht: Ein kleiner Überblick
Immobilien stellen nicht nur eine wesentliche Komponente des privaten Vermögens vieler Menschen dar, sondern sind auch aus steuerlicher Sicht von großer Bedeutung. Das Steuerrecht in Deutschland behandelt Immobilien auf verschiedene Weise, je nachdem, ob sie zur Eigennutzung, als Kapitalanlage oder im geschäftlichen Bereich gehalten werden. In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die wichtigsten steuerrechtlichen Aspekte, die Immobilienbesitzer kennen sollten.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Eine der häufigsten Einnahmequellen aus Immobilien sind Mieteinnahmen. Diese werden unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gefasst und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Abzugsfähig sind dabei nicht nur die direkten Kosten wie Instandhaltungsaufwendungen oder Zinsen für Darlehen, sondern auch die Abschreibungen (AfA) für Abnutzung. Die lineare AfA beträgt in der Regel 2% jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden.
Ein hier wichtiger Aspekt ist die Steuergestaltung beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie. Hierbei ist eine Grenze von 15% für Instandhaltungsinvestitionen zu berücksichtigen und die bei Überschreitung innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung zur sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten führen kann. Dann fällt u. U. der direkte Werbungskostenabzug der Instandhaltungen für Vorjahre nachträglich weg.
Auch mit der Vermietung an Angehörige kann man Steuern gestalten. Hier sind mehrere Grenzen bei der vereinbarten Miete zu berücksichtigen. Wenn der Mietzins weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt sind die Werbungskosten anteilig zu kürzen. Beträgt das Mietentgelt zwischen 50 % und weniger als 66 %, ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu überprüfen (sog. Totalüberschuss-prognose); fällt die Prognose positiv aus, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig, fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten nur i. H. d. Prozentsatzes abzugsfähig, der dem Verhältnis des gezahlten Mietzinses zur ortsüblichen Marktmiete entspricht. Bei einem Mietzins über 66% der ortsüblichen Miete können die Werbungskosten zu 100% abgezogen werden.
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf von Immobilien kann unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer anfallen. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft und erzielt dabei einen Gewinn, ist dieser grundsätzlich steuerpflichtig. Ausnahmen gelten, wenn die Immobilie zwischen Erwerb und Verkauf ausschließlich selbst genutzt oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.
Steuerliche Vorteile durch Denkmalschutz und Sanierungsgebiete
Besondere steuerliche Anreize bietet das Steuerrecht für Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien oder Immobilien in städtebaulichen Sanierungsgebieten. Hier können unter Umständen erhöhte Abschreibungen in Anspruch genommen werden, was zu einer deutlichen Steuerersparnis führen kann. Es ist jedoch wichtig, im Vorfeld die genauen Voraussetzungen und Auflagen zu prüfen.
Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug
Im geschäftlichen Bereich kann der Verkauf oder die Vermietung von Immobilien auch umsatzsteuerpflichtig sein. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien kann es sinnvoll sein, zur Umsatzsteuer zu optieren, um den Vorsteuerabzug für Baukosten oder Renovierungsmaßnahmen geltend zu machen. Diese Option sollte jedoch gut überlegt sein, da sie langfristige Bindungen nach sich zieht.
Fazit
Die steuerliche Behandlung von Immobilien ist ein komplexes Thema, das individuell sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die oben genannten Punkte bieten einen ersten Überblick, ersetzen jedoch keine individuelle Beratung durch einen Steuerberater. Dieser kann nicht nur dabei helfen, steuerliche Fallstricke zu vermeiden, sondern auch dabei, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.